2018年，恰逢中国改革开放40周年，党的十九大开局之年，也是物业管理转型升级的关键一年。年初，由中国物业管理协会会长工作会议上，沈建忠会长提议，由《中国物业管理》杂志社收集业内企业借力资本、企业上市和市场并购方面的案例，编辑和发布业内首份《2018中国物业管理资本·上市·并购调研报告》。

    2018年3至5月，《中国物业管理》杂志社特别面向全国42个城市的约500家物业服务企业，在线下和杂志微信公众号上发起问卷调查，并深入部分企业进行实地采访。在采访过程中，各企业纷纷表示对接资本市场是顺势而为，在新经济时代，物业管理行业的上市公司应运而生，将进一步激发全行业创新发展的热潮。同时，各企业呼吁将编撰《调研报告》和召开论坛办成行业亮点活动，继续开展下去。

     从2014年6月彩生活在港股上市，到2018年2月南都物业在A股IPO，内地物业管理行业已经有1家A股上市企业、7家港股上市企业，以及58家新三板挂牌企业。资本正在以前所未有的速度进入行业，并与技术形成双轮驱动，由此推动物业管理开展了新科技应用和市场并购的浪潮。

在业外，由“美好生活”带来的万亿级社区消费市场的养成和显现，吸引了包括华为、阿里巴巴、腾讯、京东、苏宁、顺丰等巨头跨界而来，进一步加速了物业管理行业的变革和转型。

1、上市总体情况：截至 2018 年 4月30日，南都物业在A股上市，彩生活、绿城服务、雅生活等7家物业公司在港股上市，嘉宝物业、保利物业等58家物业公司在新三板挂牌。
2、关于上市的调查结果：杂志社通过线下问卷调查和线上微信投票的方式对企业是否有意愿上市做了调查，从本次调查问卷企业总部所在城市的分布来看，北京、上海、深圳和广州参与企业数量最多，另外，新一线城市成都、重庆、南京、郑州等城市参与企业数量较多。
3、关于上市意向的分析：在有意上市的受访企业中，有63%的企业选择“通过自身资源整合上市”；另有18%的企业表示愿意与其他企业开展股权合作或联盟等形式，整合资源共同上市；有19%的企业选择“借壳上市或其他形式”。
4、关于上市的行业分析：为了获取第一手的资讯，本次调查特别由杂志社记者深入企业进行了专访。自2018年3月至5月，先后深入南都物业、彩生活、雅生活、保利物业、蓝光嘉宝、新大正物业、盛全服务、诚信行物业、天骄股份、财信物业、时代邻里、城关物业、乐生活和万物至上科技等企业，就资本、上市与物业管理的话题进行深入对话。
在采访中多数受访者认为，要全面客观认识今天风口上的物业管理行业，至少应该回看十年，从十年这样的一个时间维度来解读今天物业管理行业的发展，或许就能够找到答案所在。

本次报告的编撰过程中，特别推荐了业内部分优秀的上市物业服务企业，作为报告的样本企业，通过分享它们在企业发展和上市过程中的宝贵经验，为业内更多行进在创新发展或上市路上的企业提供一些参考。
1、A股上市公司分析：
【南都物业】
2018年2月1日，南都物业正式IPO，成为A股“物业第一股”。南都物业首次发行价格为16.25元/股，发行市盈率为22.98倍。从2018年5月11日收盘的情况来看，南都物业总市值约 33.9亿元，市盈率39.21。就未来发展来看，借助第一只物业服务A股之势，南都物业短期料将获得大量合作共赢的机会，并有可能在其中把握主导权。
2、港股上市公司分析：
【彩生活】
就未来发展来看，无论是房地产低迷时期为助力开发商去化库存打造的“彩住宅”产品，还是意欲构建美好社区让业主享受实惠，通过联合商家覆盖社区居民生活消费送物业费而推出的“彩惠人生”平台，彩生活对于行业未来发展的不懈探索、敢于创新的精神以及未来的发展空间，都充满了无限想象。
【绿城服务】
就未来发展来看，绿城服务的高品质和业主满意度仍将助力其深度拓展园区经济，考虑到绿城服务的园区服务体系已经打造了4年，未来在园区经济的深度发掘方面，将继续处于行业领先水平。
【中海物业】
就未来发展来看，作为物业管理行业最早的“三驾马车”之一，经过三十年的发展和积累，中海物业在各个物业类型的管理服务方面积累了丰富的经验，形成了较为完善的管理体系，这无疑是资本一直看好的方面，也是企业在市场上开疆拓土的利器。
【雅生活】
就未来发展来看，雅生活已经提出了要在A股实现上市，从而形成“A+H”双上市的发展优势。可以说，不论未来双上市的路程长还是短，这种提法本身就已经赢得了市场的先机。
【浦江中国】
就未来发展来看，浦江中国已经在其招股书中说得十分明确，那就是双向扩展：横向通过并购、投资、合营、合作等方式，扩展物业管理服务市场；纵向通过投资或与下游服务商形成业务联盟的方式，进行产业链的延伸。不能不说，企业发展完全可以后发先至，浦江中国或将证明这一点。
3、新三板挂牌公司分析：本次调查对目前新三板挂牌的58家物业服务企业发放了问卷，并重点对蓝光嘉宝、保利物业、永升物业、开元物业、天骄股份、新大正、盛全服务、乐生活等公司进行了重点访问。
    根据本次调查数据，以及综合各新三板挂牌公司公开的数据，在2017年，共有东光股份等13家物业服务企业发展股票交易。
2018年4月21日，全国中小企业股份转让系统与香港交易所在北京签署了一份合作谅解备忘录。根据这份备忘录，挂牌公司可以到境外发行股票并在香港联交所上市，全国股转公司对挂牌公司申请到香港联交所发行股票和上市不设前置审查程序及特别条件，无需在全国股转系统终止挂牌。这对于新三板挂牌的物业服务企业是重大利好，未来可以结合自身业务发展规划，充分利用境内外两个市场进行资本运作，拓宽融资渠道。
在本次调查过程中，至少有10家企业因为要在主板或港股上市，已经在新三板退市或停牌。因此，这次签署备忘录对于已经在新三板挂牌并有意获取更多融资渠道的企业来说，不能不说是一个重大利好。

  在过去的十年当中，我国内地物业服务企业的体量发生了巨大的变化，管理物业面积超过1亿平方米，这样的物业服务企业今天已经并不鲜见。本次调查结果显示，在接受调查的企业当中，至少有11家企业管理物业面积超过1亿平方米。
随着互联网+热潮和社区O2O兴起，并伴随着一部分大型物业服务企业业务在全国的拓展，近两年，物业管理行业开始出现一些企业平台。

    在2010年，我国经济总量超过日本成为全球第二大经济体时，全社会对此给予极大的关注，央视专门录制播出了一部大型电视纪录片《公司的力量》，解读了“公司”对于社会、经济、文化乃至精神生活等诸多层面的推动和影响。《公司的力量》给予我们一种全新视角的启示：对于物业管理改革发展37年的回望中，以公司为切入点观察，有着独特而深刻的意义。
因此，在本次调查访问中，始终围绕着“公司”这一主线，希望能够为快速发展的物业管理发掘一些可以参照的企业样本。限于水平和时间，本次调查以及报告撰写，无法提供十分详尽的数据和精准分析，仅提供如下几个观点，供业内参考。
1、对资本的认知，将改变既有的思维逻辑；
2、伴随着整合并购热潮，行业即将产生超级大公司；
3、资本带来的经济能力，让公司有实力应用科技变强；
4、新科技的大量应用，让公司有机会分享智慧社区的红利；
5、跨界大鳄的进入，让公司和服务价值凸显；
6、人才机制的改变，才是公司最终转型升级的关键。（来源：中国物业管理 编辑 袁蕊 责编 赵怀朴）